上诉人(原审原告)：谢X宏，男，1977年4月17日出生，汉族，住象山县。

委托诉讼代理人：夏立芳，浙江信大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：俞漂漂，浙江信大律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：博XXX(象山)有限公司，住所地：象山县。

法定代表人：胡X凯，该公司董事长。

委托诉讼代理人：林X雪，女，该公司员工。

上诉人谢X宏因与上诉人博XXX(象山)有限公司(以下简称博X公司)商品房预售合同纠纷一案，均不服浙江省象山县人民法院(2019)浙0225民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

谢X宏上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：博X海港城商业管理(宁波)有限公司(以下简称商管公司)系独立法人单位，其与谢X宏签订《房屋租赁合同》，不能免除或抵销博X公司交付房屋的义务，博X公司应按合同约定交付房屋，未按合同约定交付房屋，应承担相应违约责任。

博X公司辩称，第一，博X公司不存在逾期交房的行为。涉案房屋竣工验收合格，取得了房屋初始登记权证，符合《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件。且双方当事人签订《商品房买卖合同》当日，商管公司和博X公司签订了《房屋租赁合同》，博X公司应根据谢X宏的要求，向商管公司交付。现《房屋租赁合同》并未解除，博X公司不存在逾期交房的违约行为，博X公司无须支付逾期交房违约金。第二，即便法院认为，博X公司需支付逾期交房违约金，谢X宏也不能同时主张违约金和租金，只能选其一。且博X公司已于2017年3月16日取得了《建设工程竣工验收备案证明》，根据《商品房买卖合同》第九条约定的交房条件、第十条约定的逾期交房违约责任，逾期交房违约金最多计算至2017年3月16日。《商品房买卖合同》约定的违约金计算标准达租金的2.5倍多，标准过高，请求法院调低。

博X公司提出了上诉，后于2020年6月12日申请撤回上诉，本院予以准许。

谢X宏向一审法院起诉请求：博X公司支付谢X宏逾期交房违约金196782元，逾期交付权属证书违约金35653元(暂计至2018年12月12日)。

一审法院认定事实：2014年9月9日，谢X宏与博X公司签订《商品房买卖合同》一份，约定谢X宏购买博X公司开发的位于博X海港城9层907室房屋，房屋价款为406994元，房款分期支付，合同签订日支付20万元，余款银行按揭贷款，由银行直接支付给博X公司，房屋交付期限为2016年4月18日前，约定房屋为精装修，并对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、厨房、卫生间、阳台、电梯及其他入户使用的智能锁、宽带入户、空调等进行装修，如博X公司逾期交房超过90天的，谢X宏可以要求继续履行合同，并自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，博X公司按日向谢X宏支付已交房价款万分之五的违约金;合同又约定博X公司应于2016年7月18日前交付土地、权属证书，买受人自行办理该商品房转移登记，如博X公司逾期交付权属证书超过90日的，谢X宏可以要求博X公司按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订的同日，谢X宏支付博X公司房款206994元。2015年6月5日，谢X宏支付博X公司房款200000元。2017年5月27日，博X公司取得涉案房屋的初始不动产权属证书。

另查明，2014年9月9日，谢X宏与商管公司签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限从2016年4月19日至2026年4月18日，但未付租金。

一审法院认为，关于逾期交房的问题。谢X宏、博X公司双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，鉴于合法有效的合同，各方当事人应当按约履行各自的义务，并享有相应的权利。谢X宏现在已经按照合同的约定支付了全部房款，其有权享有涉案的房屋产权，博X公司应当按照合同的约定期限交付房屋，鉴于谢X宏与商管公司已签订租赁合同，租期自2016年4月19日起至2026年4月18日，本案中涉及谢X宏同类房屋均租于商管公司，且一审法院审理的群体性案件商管公司的租赁案中，商管公司支付各出租户租金至2018年11月，因此，一审法院认定博X公司已于2016年4月18日将涉案的房屋交于谢X宏，至于谢X宏没有收到租金，谢X宏可以向商管公司另行主张，故谢X宏主张逾期交房损失的违约责任，不予支持。

关于逾期交付初始登记权属证书的问题。鉴于博X公司没有按约定的时间交付涉案房屋权属证书，博X公司同样存在违约责任，也应承担相应的违约责任。博X公司辩称已于办理权属证书的2017年5月27日后通知谢X宏，博X公司并没有提供相关证据予以证明，故其辩称不予采信，但是博X公司从本案诉讼后提交了证据，鉴于本案的诉讼，谢X宏也从开庭之日知道可办理相关权属证书，该日应当视为通知之时，故本案的交付权属证书的违约金可计算至本案第一次开庭之日止，该违约金按合同中约定博X公司逾期交付权属证书超过90日的，谢X宏可以要求博X公司按日向买受人(谢X宏)支付已交付房价款万分之一的违约金，即自2016年7月19日起至2019年3月26日，则违约金可计为：977天×406994元×1÷10000=39763.31元。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，作出判决：一、博X公司支付谢X宏逾期交付权属证书的违约金39763.31元，款定于判决生效后十日付清;二、驳回谢X宏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间)。案件受理费4787元，由谢X宏负担3971元，博X公司负担816元。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为谢X宏主张的逾期交房违约金应否予以支持。经查，谢X宏和博X公司签订《商品房买卖合同》的当日即和商管公司签订了《房屋租赁合同》，且《商品房买卖合同》约定的交房日期为2016年4月18日前，《房屋租赁合同》约定的租期起算时间点为2016年4月19日，两个时间点可以相互衔接，结合一审法院之前审理的同类群体性房屋租赁案件中，商管公司支付租户租金的处理方式，一审法院判决未支持谢X宏的逾期交房违约金的诉讼请求，并认为租金问题可向商管公司另行主张，并无不当。谢X宏现上诉主张逾期交房违约金，本院亦不予支持。

综上所述，谢X宏的上诉请求不能成立，应予驳回;博X公司撤回上诉申请，不违反法律规定，本院予以准许。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7871.60元，由谢X宏负担4235.60元，博XXX(象山)有限公司负担3636元(已减半)。

本判决为终审判决。

审 判 长　孙长虎

审 判 员　黄永森

审 判 员　郑　辉

二〇二〇年六月十八日

代书记员　项凌燕